Civ. 3e, 17 déc. 2015, FS-P+B, n° 14-16.372
En présence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes, le syndicat des copropriétaires est soumis à une responsabilité objective qui joue de plein droits (sans préjudice toutefois de toutes les actions récursoires qu’il pourra diligente ; V. L. 10 juill. 1965, al.4, in fine). Partant, il ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve de l’entière faute de la victime, laquelle, dans la présente affaire, n’était pas avérée.
La particularité de l’espèce tenait en ce que le vice de construction (qui avait occasionné des infiltrations dans des parties privatives) préexistait à la mise en copropriété de l’immeuble. De cette antériorité, le juge du fond avait déduit l’inapplicabilité de l’article 14 de la loi de 1965 et l’exonération du syndicat de toute responsabilité. Il est censuré par la Cour de cassation au visa de ce même article, ensemble l’article 1382 du code civil : le syndicat est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à sa soumission au statut de la copropriété.
C’est vraisemblablement la première fois que la Cour juge en ce sens. Par le passé, elle avait pu estimer que la responsabilité du syndicat n’est pas engagée pour des travaux exécutés antérieurement à sa création, seule le propriétaire de l’immeuble avant division étant tenu à réparation, même si les travaux exécutés dans une partie de l’immeuble restée privative ont affecté des parties ultérieurement devenues communes. Certains juges du fond avaient également pu décider que le placement d’un immeuble en copropriété n’est pas de nature à faire peser sur le syndicat les obligations qui étaient celles des propriétaires d’origine de l’immeuble.
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