Civ. 3e, 15 oct. 2015, FS-P+B, n° 14-24.553
Après avoir acheté un immeuble, le propriétaire fait procéder à son extension. En cours d’exécution des travaux, il se retrouve assigné par les propriétaires de la parcelle voisine, en vue d’obtenir la démolition du nouveau bâtiment et le paiement de dommages et intérêts. L’intéressé appelle alors en garantie son vendeur et le maître d’œuvre, en l’occurrence un groupement d’entreprises en charge des travaux. Dès lors, sur qui du maître d’ouvrage, de son vendeur ou du maître d’œuvre pesait la charge de la vérification du titre de propriété en préalable à l’exécution des travaux de construction ?
La Cour de cassation met à la charge du professionnel de la construction une obligation de vérification du titre de propriété du maître d’ouvrage. Le constructeur a, d’une part, une obligation de consulter le titre de propriété avant d’exécuter les travaux et, d’autre part, une obligation de conseil à l’égard du maître d’ouvrage dont il doit attirer l’attention sur « les risques d’édifier une construction en violation des droits du propriétaire du fonds voisin ». À défaut, le constructeur est responsable de l’édification sur le fonds voisin et doit supporter, outre la démolition de l’extension litigieuse, des dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil (soit en l’espèce, plus de 35 000 €). Précisons que la Cour de cassation a condamné le vendeur à réparation, solidairement avec le constructeur.
Pour sa défense, le constructeur arguait ici du caractère ambigu du titre de propriété du maître d’ouvrage ainsi que de l’acte de vente qui contenait des clauses relatives aux servitudes, rédigées de manière contradictoire, empêchant le propriétaire d’être clairement informé de ses obligations vis-à-vis du fonds voisin. Mais c’était oublier qu’en sa qualité de professionnel de la construction, il avait l’obligation de vérifier si l’extension était conforme aux obligations légales, réglementaires et conventionnelles afférentes à l’immeuble. Dès lors, il était responsable lors de l’exécution des travaux, d’avoir pris appui sur un mur privatif du fonds voisin contenant des ouvertures obturées par des parpaings. On rappellera simplement que la jurisprudence a précisé que la limite à l’obligation de conseil du maître d’œuvre touche aux faits qui sont à la connaissance de tous. En l’espèce, il semblerait donc que le caractère ambigu du titre de propriété du maître d’ouvrage ait permis de le protéger de sa responsabilité à l’égard du propriétaire voisin, le professionnel de la construction ayant en charge la vérification du titre de propriété avant de procéder à l’exécution des travaux.
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