Bail - Bail à construction : sort des contrats de location

Civ. 3^e, 4 avr. 2019, FS-P+B+I, n° 18-14.049

Des particuliers deviennent propriétaires de parts d’une société civile d’attribution ayant pour objet l’acquisition d’un terrain. Celui-ci est donné à bail à construction, pour une durée de vingt-cinq ans, à une société de HLM, qui s’engage à faire édifier des logements, à les entretenir et à les louer pour la durée du bail, qui expire le 19 juillet 2010. À son terme, les ayants droit des porteurs des parts sociales deviennent propriétaires des trois appartements construits, mais ces derniers sont encore occupés par les locataires de la société de HLM. Celle-ci est alors assignée et condamnée à indemnisation, pour manquement à son obligation de restituer les lieux libres de tout occupant.

L’arrêt de la Cour de cassation est ainsi rendu au visa de l’article L. 251-6 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable aux faits litigieux, aux termes duquel les contrats de location consentis par le preneur d’un bail à construction s’éteignent à l’expiration du bail ; ce que le présent bail à construction rappelait lui-même dans ses stipulations. Or, la haute juridiction considère que seule la société de HLM « pouvait fixer le terme des baux qu’elle avait consentis sur les appartements ». Le bail à construction ayant été conclu à compter du 19 juillet 1985, pour une durée de vingt-cinq ans, il expirait le 19 juillet 2010, tandis que les appartements n’ont été restitués à leurs propriétaires qu’en novembre 2010 et novembre 2011. Partant, « la cour d’appel en a exactement déduit que la société de HLM avait manqué à son obligation de restituer les lieux libres de tous occupants », ce qui justifie qu’elle soit condamnée à indemniser les propriétaires.

Précisons néanmoins que depuis la loi ALUR de 2014, les baux d’habitation (tels que régis par la loi du 6 juillet 1989) ne sont plus impactés par l’extinction du bail à construction : ils sont opposables au propriétaire du bien et peuvent se poursuivre jusqu’à leur terme.

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